贵港某破产案：破产自营续建的创新实践与成功经验

▲ 项目资产现状航拍图

一、案件背景与基本情况

2011年，某房地产开发有限公司在贵港市平南县注册成立，注册资本800万元，主要从事房地产开发。公司开发的锦泰花苑项目地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，原计划建设6.88万平方米的高层住宅楼。然而，因公司经营不善，资金链断裂，该项目自2016年全面停工，导致购房户无法按时交房，部分购房户甚至被迫入住未经过安全验收的房屋，产生严重的安全隐患，购房者多次集体维权。

公司负债高达约8.08亿元，资产不足以清偿债务，形成了破产原因。2018年，法院依法裁定受理该公司的破产清算申请，并指定破产管理人接管案件。管理人接管后，面对复杂的法律、资产和债权问题，进行了全面调查和处理。

二、案件的主要难点与挑战

破产清算案的处理过程中，管理人遇到了以下主要难点：

1. 资产复杂且存在法律障碍：公司名下的主要资产为锦泰花苑项目，部分房产被查封，项目规划与实际用途不符，无法通过规划验收。

2. 购房户维权与社会维稳压力大：未能交房的购房户已长时间维权，项目停工引发了社会稳定问题，成为案件处理的首要难题。

3. 债权复杂且清偿压力大：债权人众多，累计申报债权金额5.5亿元，普通债权和优先债权的清偿难度巨大。

面对这些挑战，管理人采取了多项创新措施，以实现债权清偿率的**化和社会效益的稳步提升。

三、创新举措与解决方案

针对复杂的破产局面，管理人实施了“三大修复”措施，力图从法律、资产和主体三方面全面解决项目存在的问题：

1. 法务修复：管理人通过申请解除查封、注销预告登记和合同备案，成功解封部分房产，并推动项目进入正常开发销售程序。通过依法解除98套房的查封，确保项目可以顺利开展下一步操作。

2. 资产修复：在锦泰花苑项目中，1-4层规划为配套用房，但管理人通过调规改造，将其转变为公寓用途，并完成合法审批手续。此举不仅恢复了项目的销售和网签，还为购房户的房产证办理奠定了基础。

3. 主体修复：通过府院联动，管理人恢复了公司的纳税信用和发票申领资格，解决了公司财务困境。同时，与按揭银行达成合作，解决了购房户的按揭贷款问题，为项目的复工复建提供了资金支持。

在债权管理方面，管理人推行了多元化的清偿和分配方式，通过交房交证、现金清偿和实物分配等多种手段，**化保障债权人利益，并解决了项目历史遗留的债权问题。

四、案件工作成果与社会效益

经过多方努力，该案件取得了显著的社会、经济和司法效益：

1. 成功交房与办证：在破产清算过程中，管理人通过自营续建模式，顺利交付553套房屋，解决了困扰购房户多年的办证难题，社会稳定得以保障。

2. 债权清偿取得成效：认定的435笔债权中，购房户实现了优先清偿，普通债权也达到了20%的清偿率。在有限的资源条件下，管理人有效提升了债权人的受偿比例。

3. 创新续建模式：通过自营续建，管理人在未引入外部资金的情况下，依靠项目内在潜力完成续建并保障了购房户的利益。这一模式为破产案件处理提供了新的思路，打破了传统依赖第三方注资的惯例。

4. “府院联动”机制的有效运用：在管理人的协调下，法院与地方政府紧密合作，解决了项目规划、税务和按揭贷款等诸多问题，确保项目顺利复工复产，并提升了项目资产的市场价值。

五、案件的典型意义

该破产清算案的成功实施为同类问题楼盘的处置提供了宝贵经验和创新思路：

1. 创新管理和续建模式：通过管理人自营续建模式，成功解决了项目停工问题，为处置问题楼盘提供了新的路径，打破了传统破产重整依赖外部资金的模式。

2. 多元化债权清偿方式：通过交房交证、现金清偿和实物分配等方式，确保了债权人利益的**化，显著提升了购房户和债权人的满意度。

3. 高效推动社会稳定：管理人通过创新举措，保障了300多户购房户的房产权益，推动了社会稳定，成功化解了维稳压力。项目的顺利复工复产不仅提升了当地经济活力，也为房地产市场的恢复提供了重要支撑。