北海市某破产案：购房户办证梦终实现，破产清偿再创新高

▲ 资产现状航拍示意图

一、案件背景

北海某房地产开发有限公司因经营管理不善、资金链断裂，导致其主开发项目和佳广场长期停工，并陷入多重诉讼和查封困境。公司负债总额高达26.13亿元，而资产的清算价值仅约3.7亿元，负债大幅超过资产，债权人清偿无保障。自2008年项目启动以来，由于资金问题和多次停工，和佳广场项目长期未能竣工，购房户2000多人无法办理房产证，成为社会维稳的重大隐患。

在债权人申请下，法院受理了和佳公司的破产清算申请，并指定管理人接手案件。管理人面临着购房户的交房办证问题、复杂的债权结构、查封资产的解押和项目重启等一系列挑战。在管理人的创新处理下，案件最终顺利进入重整程序，并通过系列措施实现了债权清偿和购房户利益的保障。

二、案件办理思路

1. 提前布局，启动企业破产前端服务

为有效应对复杂的资产处置和债权清偿问题，管理人依托法院设立的企业破产前端服务中心，成为广西首个启动破产前端服务的案件。通过与党委、政府及债权人密切合作，提前了解企业的经营和财务状况，制定了针对性的重整方案，为案件快速推进和有效处置奠定了基础。

2. 解决购房户办证难题，化解维稳风险

购房户无法办理房产证的问题是本案的核心社会矛盾之一。管理人通过推动“证缴分离”政策，加快解决办证流程，同时申请法院批准将必要的办证资金作为共益债，优先支付土地出让金和登记费用。通过与政府部门协调，管理人成功解决了770余本房产证问题，化解了长达8年的购房户维稳难题。

3. 清偿债务与资产盘活相结合，提高债权清偿率

管理人面对复杂的债权结构，制定了多样化的清偿方案。针对不同类型的债权，采取现金与实物相结合的方式清偿工程施工方和抵押权人，并通过引入新的商业管理和销售机构，提升商业资产的价值。特别是通过公开拍卖平台盘活资产，为债权人创造了**利益，并显著提升了普通债权的清偿率。

4. 透明化操作，提升债权人信心

管理人通过公开遴选机制，引入商管公司和销售公司，确保重整过程中资产运营的透明性和公正性。同时，通过加强债权人参与听证和公开拍卖的监督，提升了整个重整过程的透明度，有效增强了债权人对重整工作的信心。

三、案件办理成果

1. 成功化解购房户交房办证难题

管理人通过创新机制成功办理了770余本房产证，解决了购房户长达8年的维稳问题，有效避免了社会矛盾的进一步恶化。通过“证缴分离”和快速涂销抵押登记的政策创新，大幅提升了案件的执行效率，维护了购房户的合法权益。

2. 提升债权清偿率，保障债权人利益

通过重整策略，管理人显著提高了各类债权的清偿率。普通债权的清偿率从最初的几乎无保障提升至多达45%的水平。债权人通过重整增值、实物分配等多种形式获得了有效清偿，保障了各类债权人的合法权益。

3. 资产有效盘活，**化实现价值

通过与商业管理公司和销售机构的合作，和佳广场项目的商业体得以盘活，并在公开平台上实现了部分资产的高效拍卖。管理人还通过农民工工资保障制度等举措，确保了项目续建的顺利推进，使得项目得以持续增值。

四、案件典型意义

1. 创新破产前端服务模式

本案是广西首例通过企业破产前端服务中心进入破产程序的案件，标志着破产审判机制的进一步优化。通过提前布局和多方协同合作，法院与管理人能够高效处置企业的资产和债权问题，有效推动了案件的顺利进行。

2. 解决“保交楼”问题的成功案例

在当前房地产市场波动和经济环境复杂的背景下，和佳公司的破产重整通过府院联动、多方协调，成功解决了购房户的交房办证问题，为社会稳定和公众利益提供了有力保障，成为解决“保交楼”问题的典型案例。

3. 多维创新推动重整成功

通过债权人听证制度、共益债务引入、“证缴分离”等多项创新机制，本案确保了资产盘活和债权清偿的透明性和公平性，推动了破产案件向规范化和高效化发展。这些经验为其他破产案件提供了宝贵的实践经验。